买房贷款别急着提前还款,揭秘银行最不想说的三个房贷猫腻

融360金融搜索平台   2017-11-14 17:39

根据融360最新数据,10月全国首套房平均贷款利率为5.30%,房贷利率上涨速度减缓,但是整体呈现上涨仍是不争的事实。从下面4月-10月的房贷利率增长折线图就能看出来。

买房贷款别急着提前还款,揭秘银行最不想说的三个房贷猫腻

数据来自:融360大数据研究院

有人认为这是银行在“定向加息”,在基准利率不变的基础上,银行自主调节房贷利率、调整房贷业务,主要依据自身的额度、利润情况,也因此会出现上浮5%、10%、20%不等的上涨幅度,甚至是暂停房贷业务。比如10月数据显示,有42家银行分(支)行因额度问题暂停房贷业务。

买房贷款别急着提前还款,揭秘银行最不想说的三个房贷猫腻

此时购房人对于利率变化、提前还款有不少疑惑。

1、备案时间影响利率执行标准

不少购房人会遇到一种情况,就是自己贷款还在办理中,银行忽然就提高了利率,自己到底受不受影响呢?在这需要跟大家明确一下,在没有完成备案以前买房贷款利率都是有可能变的,而且贷款合同上对未来利率变化调整多少也没有明确的规定,因为银行也要收益,不可能在额度不足的情况下,还执行8.5折的优惠,上调利率是情理之中的事。不过,也有银行上个月上浮了利率,下个月就下调了利率,或者上个月暂停了房贷业务,过段时间又恢复了,只要有额度,能让银行盈利,利率下浮也不是没可能。

买房贷款别急着提前还款,揭秘银行最不想说的三个房贷猫腻

2、提前还款额度、时间要求多

临近年底,有些早期买房子的人,由于当初手里资金有限,只能选择多贷款,等以后有富裕钱了再提前还点钱,融360说房君觉得,在利率上浮周期下,提前还款真的不太划算。

违约金自不必说,银行对还款时间、还款额度、还款次数有一定的要求:

还款时间:有的规定申请房贷还款满半年或者一年后才能提前还款。

还款额度:比如有的要求还款额度必须是一万的整数倍。

还款次数:有的要求一年只能提前还款一次。

更重要的是,提前还款后,剩余贷款很有可能无法继续享受低利率优惠。一般提前还款有两种,一种是提前全部还清,一种是提前部分还清,在北上广这样的大城市,贷款额度普遍较高,全部还清的几率不大,基本都是提前部分还清。提前部分还款主要有两种方式:

一是缩短贷款年限,月还款额不变。

二是减少月还款额,贷款年限不变。

在部分还款的两种方式中,前者比后者更能省利息,银行可吃不了亏,因为选择缩短贷款年限的还款方式,有银行会要求将提前还贷后剩余的贷款重新签订合同,贷款利率也要按照最新利率执行。

比如贷款100万,利率为基准利率9折,已经还了20万,还剩80万没还,要申请提前还款20万,剩下的60万就要按照现在的上浮5%-10%的贷款利率算,这还不算,重新签订合同的同时,还会审查贷款人的资质,什么征信、收入、工作都要再查一遍,如果你媳妇因为买买买造成信用卡逾期,那很不巧,别人只上浮5%,你可能就要上浮10%了,再怎么喊冤也没用,银行可不愿意自己担风险,尤其是年底,大家都珍惜手里仅有的额度,要筛选征信好、收入高的优质客户。

买房贷款别急着提前还款,揭秘银行最不想说的三个房贷猫腻

3、提前还贷没有最佳时间

还有人会问提前还贷有没有最佳时间,实际上这完全取决于买房人自己的状况,比如申请房贷的时候利率较高,现在的利率较低,提前还款后也不会影响生活,以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。但现在利率上浮,提前还款违约金也涨了,本来不用提前还款也过得还行,那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底,与其说选择提前还款的最佳时机,不如说选对适合自己的还款状况,适合你的才是最好的。

有信贷员表示,目前银行和购房人是一个博弈的状态,银行要利用有限的额度完成盈利目标,管央妈拿钱的成本高了,就只能通过提高房贷利率、首付弥补。而购房人呢,要想方设法选个利率优惠大的银行贷款,还要考虑放款时间,也是操碎了心。

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