「有福利」想提前还款,等额本息和等额本金选哪个?

南方房产   2017-08-13 18:31

借款人向银行贷款,除了填写各种表格,如实汇报自己的各种情况外,最大的困扰是到底选择等额本金还是选择等额本息呢?

「有福利」想提前还款,等额本息和等额本金选哪个?

今天南房叔要解决四个问题:1.等额本息一开始还的都是利息,这句话对吗?

2.我想提前还款,等额本金或者等额本息该选哪个好?

3.听说等额本金银行收取的利息少,所以比较划算对不对?

4.其他人选择哪个比较多呢?

附送一个福利:文章最后,有一个万能月供表,以Excel表格奉献给大家,需要的朋友往下看!

南房叔今天用数字来告诉大家以上困惑

先假设,借款100万纯商业,利率上浮5%,20年

年利率是4.9*1.05=5.145%

月利率是5.145%/12=0.42875%

我们每个月支付给银行的月供包含本金和利息,随着我们按月还银行月供,我们欠银行的本金逐月减少,而利息是本月尚欠银行本金*月利率,我们支付给银行的利息也逐月减少。

等额本息,我们每个月还给银行的月供是一样的,所以由此可以看出,我们还的本金逐月增加,还的利息在逐月减少;

等额本金,我们每个月还给银行的本金是一样的,所以由此可以看出,我们还的本金永远不变,还的利息在逐月减少。

从表格我们可以看出

「有福利」想提前还款,等额本息和等额本金选哪个?

由此我们发现:

一开始月供是等额本金高,但是第一个月的利息是一样的。这是因为第一个月无论哪个还款方式,借款人欠银行的本金都是相同的100万元,所以支付给银行的利息也就自然是一样的。

而从第二个月开始,在计算利息的时候,

等额本息,欠银行的本金是997607.58元,故而需要支付的利息是997607.58*0.42875%=4277.24元。

等额本金,欠银行的本金是995833.33元,故而需要支付的利息是995833.33*0.42875%=4269.64元。

分析前两个月我们发现,我们支付给银行的利息,无论是等额本息还是等额本金,都是当前欠银行本金*月利率,由于一开始等额本金还得多,故而欠银行的钱就变少了,所以支付的利息少了。

现在我们来逐个回答疑问:1,等额本息一开始还的都是利息,这句话对吗?

在第一个月,我们发现等额本息还的月供是6679.92元,其中利息是4287.50元,利息占比例64.18%,确实还得利息蛮多,利息占2/3了。

等额本金还的月供是8454.17元,其中利息是4287.50元,利息占比例50.71%,利息占一半。

看起来似乎等额本息比较亏,可是我们已经明白了,利息4287.50元是因为欠银行一开始欠银行100万,月利率是0.42875%,所以第一个月的利息看起来很多,但是银行绝没有多收取利息,所以也谈不上借款人亏了,何况等额本金第一个月的利息也是4287.50元。

随着我们还银行的钱越来越多,我们欠银行的钱越来越少,我们支付给银行的利息也是越来越少的,所以从这个角度出发,不能简单地说等额本息一开始还的都是利息,这个用词存在误导,好像亏了一样。

2,我想提前还款,等额本金或者等额本息该选哪个好?

计算逐月的月供,我们发现,利息一直都是按照比例计算的,所以既然不存在一开始多还利息,或者说既然欠多少钱,就还多少利息,那么也就不存在哪个方式吃亏或者划算,想不支付利息,提前还清,利息肯定最少。

3,听说等额本金银行收取的利息少,所以比较划算对不对?

现在我们已经明白了,利息是按照比例来的,但是确确实实,除了第一个月,之后的每一个月等额本金支付的利息会少一些,所以如果你资金比较宽松,月供压力不大,也没有其他投资渠道,不妨选择等额本金,借100万20年,5年后,等额本息连本带利还了400795.25元,尚欠本金836697.46元。

而等额本金连本带利还了475629.69元,尚欠750000元。可以看出节省利息11863.02元。

供满20年,等额本息连本带利还1603181.01元等额本金1516643.75元,节省利息共计86537.26元。

4,别人怎么选?

南房叔郑大源除了每天写文章,其实还有一个本职工作,就是提供按揭贷款服务广州大源按揭,房卫士按揭就是南房叔的实体店,所以每天接触各种贷款的事宜,实战经验丰富,

统计数据表明,85%左右的借款人会选择等额本息,因为这个一开始月供压力小,每个月还款额度固定,容易记忆。如果你也糊涂了,那就随大流吧!

福利贴南房叔制作了一个等额本息,等额本金30年的万能月供表,Excel文件,你可以根据需要调整各个数据,然后得到自己的月供表,可以清晰的看出每个月的月供里面的本金,利息,以及剩余的本金等数据,

「有福利」想提前还款,等额本息和等额本金选哪个?

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