最近为什么大户型房子卖得好？

本文由华尔街见闻（ID：wallstreetcn）整理自方正证券首席经济学家任泽平8月下旬-9月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲。*文章仅反映其研究和学术观点，不代表见闻立场，不构成投资建议。

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中国经济增速换挡了

2014年我看好“5000点不是梦”，就辞掉处长下海了。2015年，我预测“一线房价翻一倍”，就加杠杆买房了。今年我们看好新周期，就是推周期，推金融。

我曾经参加过三次在业界的论战，2010年“增速换挡”、2014年“对熊市的最后一战”、2017年“新周期” 论战，在一开始都是少数派，最后才被广为接受、成为多数派。

大家看这张图，横坐标是人均GDP，纵坐标是经济增速，样本是德、日、韩、中国台湾和大陆，大约在11000国际元前后，这些成功追赶的经济体都出现了经济增长平台的切换。

2010年我们提出“增速换挡”，但当时流行的观点认为未来中国经济还可以重回高增长，未来20年还可以增长8%。很多人认为我们在向社会传递负能量，也是各种上纲上线，根本就不讲道理。我觉得现在回过头来看，非常遗憾，如果我们早一点认识到中国要增速换挡了，就不会一轮一轮的刺激房地产来稳增长。

大家还记得十年前北京的房价吗？2007年、2008年北京的房价是多少？天通苑六七千块钱，回龙观北苑家园八千到一万，亚运村一万到一万二，实验二小、史家小学的学区房两万，这就是十年前北京的房价。而且当时实行三成首付、七折利率，部分银行是两成首付，十年前花二三十万可以在北京首付买一套一百平米的房子。2009年北京才开始限购，2009年以前是不限购的，你有一千万可以在北京买十套，加杠杆买三十套、五十套，这就是十年前，拿到现在，小目标都实现了。

过去十年十倍的房价上涨，很多人动不动讲现金为王，他都不知道这个血泪史。10年10倍，为什么？我们一轮一轮的刺激房地产，想重新回到高增长的轨道。所以经济政策的制定前提是什么呢？前提就是对经济现实的把握。

今天大家对“增速换挡”已经有所共识，这里要强调的是，二战以来世界上一百多个追赶经济体，增速换挡成功的只有12个，成功的概率只有10%左右。中国如果能够增速换挡成功，将创造一个奇迹，因为中国是世界人口第一大国，一个13.8亿人口的国家如果能够增速换挡成功，是非常了不起的。

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最近为什么大户型卖得好？

增速换挡背后的驱动力是什么呢？核心是两个，房地产投资的长周期峰值和刘易斯拐点。日本、韩国、中国台湾和德国，分别在增速换挡的时候都出现了房地产投资的长周期拐点，房地产是一个最大的内需。还有就是人口红利的结束，人口红利带来的更多的是外需，出口的高增长。

大家可以看这张图，是中国人口增长率的曲线，大约在建国以后，人口在六七十年代出现了一个爆发式的增长，后来在七十年代末，因为计划生育人口增长率呈现断崖式的下降，这就是我们过去整个人口的增长轨迹。人口非常重要，它是最基本的生产要素。

中国人口的婴儿潮是在什么时候开始出现的？中国主流人群出生的年份是在1962年到1976年，这一批人是中国的主流人群，他们决定了中国经济增长和经济结构的主要特点。简单来讲，中国经济过去高增长就是这一批人年轻时候干出来的，中国人口红利消失、人口老龄化就是这一批人逐渐的年龄变长，中国过去房地产黄金十多年，就是这一批人买房子。最近为什么大户型卖得好，就是这一批人换房子。

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中国人口老龄化加速到来

大家再看下面这张图，蓝色的线是90年代人口年龄的分布，1962年到1976年出生的这批人在90年代是二三十岁，当打之年，帮中国经济干高速增长。到了2015年、2016年，这个人口年龄就迁移了，62年到76年出生的中国主流人群现在四五十岁，准确地说，现在中国主流人群40-55岁。再过五年，中国主流人群将逐渐开始退出劳动力市场，这就是为什么中国人口老龄化一定是加速到来。

再看底下这几个年轻的柱子，除了85年到89年一个小的婴儿潮，因为是60后生了80后，70后生了90后，底下这几个柱子都比它短，所以我们年轻劳动力越来越少。

人口的老龄化在加速地到来，我们看到刘易斯拐点的出现，导致了劳动力成本的上升以及中国出口的增速换挡，房地产投资的高潮已经过去了。在2008年金融危机以前，中国GDP年均增长率9.8%，高的时候14%，低的时候一般也有8%左右。未来中国新的增长平台大致围绕5%-6%左右波动，高的时候7%-8%，低的时候4%-5%，这就是我们未来新的增长前景。

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房产税短期不会推出

不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，它的深层次不是什么房产税，而是一个政治改革，是一个国家政治透明化的基石。

韩国经济增速换挡成功是两任总统干出来的，一个是金泳三，另一个是金大中，金泳三完成了政治改革，金大中完成了经济改革。

金泳三干了两件事情，一是让军人退出政府，二是他在92年上台的第一天发表了元旦宣言，他讲，不动产实名制和金融实名制是韩国迈向现代国家必须逾越的关口，他用了五年推不动产实名制和金融实名制。

代价是什么呢？韩国当时约4500万人，把超过2000名公务员送进了监狱、两任前总统送上了审判席，最后动用了总统特赦。

我们很多人被西方经济学洗脑，动不动批评政策，政府不能用行政手段，这些批评完全不了解国情，你去实际调研就会明白，地方保护导致环保执行不力，国企为主的产能过剩行业依靠财政补贴，不动用行政手段，根本不行。

经常有人问我，任博士，中国会不会推房地产税？我跟大家讲，我在2012年就参与财税改革研究，可以明确地说，短期不会，推不出来，如果要推出来，一定是中国改革转型的重大利好。

为什么呢？因为房产税要解决两个问题，第一个问题是税基，第二个问题是税源，税基是评估这个房子多少钱，税源要弄明白谁名下有房子。过去十多年我们不断喊要推房产税，要不动产实名制，要房地产联网，但房产税一直推不出来，房地产也连不上网。

现在互联网这么发达，全国房地产联网这件事情不难，但是为什么连不上网？大家想一想就明白阻力在哪了。

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经济差了六七年，新周期要来了

增速换挡也分为上下半场，跟中国现在非常像，一般是在增速换挡的初期，其他经济体也大都没有认识到经济已经告别了高增长，都有思维的惯性，这个时候干什么呢？倾向于刺激房地产、货币超发来刺激经济，试图维持相对比较高的增长平台。但是这个时候是加杠杆的，所以股票市场、债券市场也不会表现得太好，无风险利率比较高，积累了债务杠杆率。

日本大约是在60年代末-70年代初，刘易斯拐点出现，房地产投资的长周期拐点出现，也面临增速换挡的压力。但是在60年代末-70年代初，大家记得当时日本搞什么呢？列岛改造，搞了一波货币放水的刺激，当时70年代初，日本有过一次房地产大的泡沫。日本有两次房地产泡沫，大家都记得1991年那次，其实1974年前后也有一次，也是货币刺激造成的。后来70年代以后，日本就不再刺激了，当时日本搞产业合理化，进行产业转型。后来日本的精密仪器、家电、电子、节能汽车就行销全世界，到了80年代初，跟美国有巨额的贸易顺差，签订了广场协议，后来日本为了对冲日元升值，在国内大幅放松货币，导致1991年日本房地产大泡沫，以及随后失去的二十年。

在增速换挡下半场，通过改革、出清，你会发现会出现新一轮牛市，我这里要讲的是第二场论战。我在2014年下海的时候，当时我们提出“5000点不是梦”，“对熊市的最后一战”，在当时也引发了一场多空论战，和今天的新周期论战很像。PK的逻辑也都差不多，当时我们也是少数派，当时我们看多股票，提出一轮波澜壮阔的大牛市即将来临。

当时有人就讲，任博士，经历了五年的熊市，哪来的牛市。我当时就讲，正是因为经过漫长五年的熊市，牛市要来了。今天还是这帮人说，任博士，中国经济已经差了六七年了，哪有新周期呀。我要说的是，正是因为经济差了六七年了，新周期要来了。

经济周期和股市牛熊一样，都是人参与的活动，背后都是人性的轮回。虽然科学技术、社会组织在不断进步，但人性像山岳一样古老，亘古不变。

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新媒体总监 位宇祥

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