最近为什么大户型房子卖得好?

华尔街见闻   2017-09-06 17:06

最近为什么大户型房子卖得好?最近为什么大户型房子卖得好?本文由华尔街见闻(ID:wallstreetcn)整理自方正证券首席经济学家任泽平8月下旬-9月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲。*文章仅反映其研究和学术观点,不代表见闻立场,不构成投资建议。

1

中国经济增速换挡了

2014年我看好“5000点不是梦”,就辞掉处长下海了。2015年,我预测“一线房价翻一倍”,就加杠杆买房了。今年我们看好新周期,就是推周期,推金融。

我曾经参加过三次在业界的论战,2010年“增速换挡”、2014年“对熊市的最后一战”、2017年“新周期” 论战,在一开始都是少数派,最后才被广为接受、成为多数派。

最近为什么大户型房子卖得好?最近为什么大户型房子卖得好?大家看这张图,横坐标是人均GDP,纵坐标是经济增速,样本是德、日、韩、中国台湾和大陆,大约在11000国际元前后,这些成功追赶的经济体都出现了经济增长平台的切换。

2010年我们提出“增速换挡”,但当时流行的观点认为未来中国经济还可以重回高增长,未来20年还可以增长8%。很多人认为我们在向社会传递负能量,也是各种上纲上线,根本就不讲道理。我觉得现在回过头来看,非常遗憾,如果我们早一点认识到中国要增速换挡了,就不会一轮一轮的刺激房地产来稳增长。

大家还记得十年前北京的房价吗?2007年、2008年北京的房价是多少?天通苑六七千块钱,回龙观北苑家园八千到一万,亚运村一万到一万二,实验二小、史家小学的学区房两万,这就是十年前北京的房价。而且当时实行三成首付、七折利率,部分银行是两成首付,十年前花二三十万可以在北京首付买一套一百平米的房子。2009年北京才开始限购,2009年以前是不限购的,你有一千万可以在北京买十套,加杠杆买三十套、五十套,这就是十年前,拿到现在,小目标都实现了。

过去十年十倍的房价上涨,很多人动不动讲现金为王,他都不知道这个血泪史。10年10倍,为什么?我们一轮一轮的刺激房地产,想重新回到高增长的轨道。所以经济政策的制定前提是什么呢?前提就是对经济现实的把握。

今天大家对“增速换挡”已经有所共识,这里要强调的是,二战以来世界上一百多个追赶经济体,增速换挡成功的只有12个,成功的概率只有10%左右。中国如果能够增速换挡成功,将创造一个奇迹,因为中国是世界人口第一大国,一个13.8亿人口的国家如果能够增速换挡成功,是非常了不起的。

2

最近为什么大户型卖得好?

增速换挡背后的驱动力是什么呢?核心是两个,房地产投资的长周期峰值和刘易斯拐点。日本、韩国、中国台湾和德国,分别在增速换挡的时候都出现了房地产投资的长周期拐点,房地产是一个最大的内需。还有就是人口红利的结束,人口红利带来的更多的是外需,出口的高增长。

最近为什么大户型房子卖得好?大家可以看这张图,是中国人口增长率的曲线,大约在建国以后,人口在六七十年代出现了一个爆发式的增长,后来在七十年代末,因为计划生育人口增长率呈现断崖式的下降,这就是我们过去整个人口的增长轨迹。人口非常重要,它是最基本的生产要素。

中国人口的婴儿潮是在什么时候开始出现的?中国主流人群出生的年份是在1962年到1976年,这一批人是中国的主流人群,他们决定了中国经济增长和经济结构的主要特点。简单来讲,中国经济过去高增长就是这一批人年轻时候干出来的,中国人口红利消失、人口老龄化就是这一批人逐渐的年龄变长,中国过去房地产黄金十多年,就是这一批人买房子。最近为什么大户型卖得好,就是这一批人换房子。

3

中国人口老龄化加速到来

大家再看下面这张图,蓝色的线是90年代人口年龄的分布,1962年到1976年出生的这批人在90年代是二三十岁,当打之年,帮中国经济干高速增长。到了2015年、2016年,这个人口年龄就迁移了,62年到76年出生的中国主流人群现在四五十岁,准确地说,现在中国主流人群40-55岁。再过五年,中国主流人群将逐渐开始退出劳动力市场,这就是为什么中国人口老龄化一定是加速到来。

最近为什么大户型房子卖得好?再看底下这几个年轻的柱子,除了85年到89年一个小的婴儿潮,因为是60后生了80后,70后生了90后,底下这几个柱子都比它短,所以我们年轻劳动力越来越少。

人口的老龄化在加速地到来,我们看到刘易斯拐点的出现,导致了劳动力成本的上升以及中国出口的增速换挡,房地产投资的高潮已经过去了。在2008年金融危机以前,中国GDP年均增长率9.8%,高的时候14%,低的时候一般也有8%左右。未来中国新的增长平台大致围绕5%-6%左右波动,高的时候7%-8%,低的时候4%-5%,这就是我们未来新的增长前景。

4

房产税短期不会推出

不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础,它的深层次不是什么房产税,而是一个政治改革,是一个国家政治透明化的基石。

韩国经济增速换挡成功是两任总统干出来的,一个是金泳三,另一个是金大中,金泳三完成了政治改革,金大中完成了经济改革。

金泳三干了两件事情,一是让军人退出政府,二是他在92年上台的第一天发表了元旦宣言,他讲,不动产实名制和金融实名制是韩国迈向现代国家必须逾越的关口,他用了五年推不动产实名制和金融实名制。

代价是什么呢?韩国当时约4500万人,把超过2000名公务员送进了监狱、两任前总统送上了审判席,最后动用了总统特赦。

我们很多人被西方经济学洗脑,动不动批评政策,政府不能用行政手段,这些批评完全不了解国情,你去实际调研就会明白,地方保护导致环保执行不力,国企为主的产能过剩行业依靠财政补贴,不动用行政手段,根本不行。

经常有人问我,任博士,中国会不会推房地产税?我跟大家讲,我在2012年就参与财税改革研究,可以明确地说,短期不会,推不出来,如果要推出来,一定是中国改革转型的重大利好。

为什么呢?因为房产税要解决两个问题,第一个问题是税基,第二个问题是税源,税基是评估这个房子多少钱,税源要弄明白谁名下有房子。过去十多年我们不断喊要推房产税,要不动产实名制,要房地产联网,但房产税一直推不出来,房地产也连不上网。

现在互联网这么发达,全国房地产联网这件事情不难,但是为什么连不上网?大家想一想就明白阻力在哪了。

5

经济差了六七年,新周期要来了

增速换挡也分为上下半场,跟中国现在非常像,一般是在增速换挡的初期,其他经济体也大都没有认识到经济已经告别了高增长,都有思维的惯性,这个时候干什么呢?倾向于刺激房地产、货币超发来刺激经济,试图维持相对比较高的增长平台。但是这个时候是加杠杆的,所以股票市场、债券市场也不会表现得太好,无风险利率比较高,积累了债务杠杆率。

最近为什么大户型房子卖得好?

日本大约是在60年代末-70年代初,刘易斯拐点出现,房地产投资的长周期拐点出现,也面临增速换挡的压力。但是在60年代末-70年代初,大家记得当时日本搞什么呢?列岛改造,搞了一波货币放水的刺激,当时70年代初,日本有过一次房地产大的泡沫。日本有两次房地产泡沫,大家都记得1991年那次,其实1974年前后也有一次,也是货币刺激造成的。后来70年代以后,日本就不再刺激了,当时日本搞产业合理化,进行产业转型。后来日本的精密仪器、家电、电子、节能汽车就行销全世界,到了80年代初,跟美国有巨额的贸易顺差,签订了广场协议,后来日本为了对冲日元升值,在国内大幅放松货币,导致1991年日本房地产大泡沫,以及随后失去的二十年。

在增速换挡下半场,通过改革、出清,你会发现会出现新一轮牛市,我这里要讲的是第二场论战。我在2014年下海的时候,当时我们提出“5000点不是梦”,“对熊市的最后一战”,在当时也引发了一场多空论战,和今天的新周期论战很像。PK的逻辑也都差不多,当时我们也是少数派,当时我们看多股票,提出一轮波澜壮阔的大牛市即将来临。

当时有人就讲,任博士,经历了五年的熊市,哪来的牛市。我当时就讲,正是因为经过漫长五年的熊市,牛市要来了。今天还是这帮人说,任博士,中国经济已经差了六七年了,哪有新周期呀。我要说的是,正是因为经济差了六七年了,新周期要来了。

经济周期和股市牛熊一样,都是人参与的活动,背后都是人性的轮回。虽然科学技术、社会组织在不断进步,但人性像山岳一样古老,亘古不变。

转载请回复 授权 查看须知

新媒体总监 位宇祥

华尔街见闻官方微信(ID:wallstreetcn)

喜欢此文,欢迎转发和点赞支持见闻君

内容推荐
更多阅读

· 网民捏造谣言诋毁布拖牺牲民警被查处

· 赵本山女儿晒与闺蜜合影 神撞脸傻傻分不清

· 如果在CCTV6看到,三分钟内肯定会换台

· OPPO R11强攻一线城市,然面临华为小米围攻

· 曝吉安月底离开上港,将降薪84%加盟土超劲旅

· 雷军和他的小米

· 马云的全球化之旅继续,这次握手的是三千美国小企业主

· 马鞍山这些美食巷子,竟然藏着这么多美味!

· 调教故意捣乱调皮的宝宝,你做对了吗

· 夏季宝宝要注意预防五种常见的病

· 杭州一男子吃了这个菜,结果指甲青紫、胸闷、恶心,最后进了抢救室!

· 中国大学10大失宠专业

· 中国泡面走进美国餐厅 食客猛夸:上层人士才吃得起!

· 《高堡奇人》第三季将迎来新男主

· 两位鲜肉曾经一起土过!李易峰杨洋考虑销毁这些老照片

· 汽车销售新法执行在即,4S—厂商重启博弈

· 都灵主席:没有和任何球队商讨贝洛蒂的转会

· 德国难民打车上班月花1300欧!德国政府居然还给报销了

· 家长家长请注意,校园风靡“牙签弩”,伤到眼睛就坏了!

· 超30城市陆续出台“限售”政策

· 张艺兴小猪黄宗泽录节目被五花大绑 粉丝:心痛

· 常州重大项目招引再获突破 百亿元大项目开工

· 海军小口径机关炮小史(上)

· 造价165亿的战机坠毁,花费不到10亿,历时4年原地成功修复

· 林心如太美了,即使已为人母也是辣妈一枚!

· 梦幻西游平民玩家直播一亿军火牌子 这玩的是真梦幻?

· 宝宝漾奶、吐奶、呛奶你分得清楚吗?

· 王思聪见了他都要低头的人,他的座驾究竟得奢侈到什么地步

· 猪哥亮举行告别仪式 众艺人好友到场送别

· 英国与欧盟“脱欧”谈判如期进行

· 司机静候月底提现,易到翻盘指日可待?

· 热议杜兆才任足协书记:蔡振华恐不分管足球

· 足协:天津权健,请准备好3500万欧

· 给“铁甲伙伴”做个SPA,原来有这么多“套路”!

· 沙特称逮捕3名伊朗伊斯兰革命卫队成员

· 俄罗斯漂亮女生被警察学校勒令退学,理由让人无语

· 中央点名:海南这21个镇要崛起了,快看有没有你的家乡?

· 明明是一家超市,却硬说自己是餐馆!

· 西安小伙2年用掉41根毛笔抄完红楼梦 每字仅1.2毫米

· 超现实的汽车,战斗系列,你最喜欢哪一款

· 史上最强悍的A-10“疣猪”(上):靠肉眼夜战的“疣猪”骑士

· 靳东说他买衣服从不网购,那他得多爱逛街啊?

· 万贵妃多次毒杀皇子为何仍受到明宪宗的宠爱

· 连降三级,女副部为啥和老部长一样“断崖”?

· 足协宣布一系列人事调整:于洪臣离任杜兆才接替

· 重磅!今后在杭州看病买药不用带社保卡,支付宝刷刷就行!

· 二战时期的意志与钢铁的较量

· 老舰创纪录 25秒250枚火箭弹全覆盖 全球仅有一艘在中国

· 曾在南海被我们瞪了一眼的无暇号,如今我军有了“同款”

· 最强窄体客机 波音737 MAX 10启动

· 肯达尔詹娜父女三人街头闲逛 怀抱萌犬拉布拉多

· “脏船”“脏弹”?马士基连遭“栽赃”

· 去年俄罗斯接收约23万名难民

· 彩虹-4攻击无人机从祁连山脚下起飞,操作员都是90后!

· 朴槿惠“亲信门”:崔顺实之女结束审查眉头紧锁

· 外国白化病人,他们的遗体被卖到126万,常有杀手闯入民宅

· 法国巴黎国际航展开幕 总统马克龙过足“飞行员”瘾

· 若不是他们,吕雉又怎么会背上最毒妇人心的恶名

· 握拳30秒,你的健康状况一目了然!火速自测!

· 带你看看香港庆祝天后诞巡游

· 真实事件:亲妈与后妈争夺家产,逼得儿子一把火烧死了全家

· 《网球王子》舞台剧将在上海公演

· 铲屎官表白:哪怕有天得了天下,我也永远是你的铲屎大将军

· 岛国妹子打工需谨慎?秋叶原女仆最怕遇到熊父母

· OMG未尝一败,却更能说明LPL处境艰难!

· 细数那些为游戏代言的女星:杨幂代言的游戏没有赵丽颖代言的有气势

· 6月26日-7月1日 行政中心广场每晚免费放映电影

· 刘诗诗穿越到吴奇隆新剧,网友高呼:一秒出戏

· 邓超身价上亿却跟鹿晗借钱 背后原因闪爆!

· High Sierra Beta体验 比Sierra更“高深”?

· 韩国前总统朴槿惠接连受审 面如死灰分外憔悴

· 马国恐怖分子或已成为 伊国组织东南亚区首领

· 加勒比五国护照对比分析,一般人不告诉他!

· 硬照最尴尬的维秘超模,国外网友都看不下去被P图玩坏

· 揭秘清末民间的西山十戾传说:和珅、慈禧、曾国藩等人是精灵转世!

· 为宝宝量身选出最适合的玩具,学完这几步你也能轻松做到

· 有这几个症状是血液太粘稠 不重视有可能会瘫痪

· 雷凌185T:平淡无奇到无可挑剔,才是丰田车本来的样子?

· 为什么国人能成就外国车,却成就不了自己的红旗?真实的原因其实是它

· 十万内的MPV车型推荐,既能载人又能拉货!

· 老球迷进!那些年,给姚明传过球的后卫,你还记得多少

· DNF玩家开挂带安图恩一个月挣两万?网友:不存在的

· 一妻多夫,生儿子只能自认倒霉的国家

· 日照19岁小伙上班时突然晕倒 心脏骤停成植物人

· 2017年:一些直播公司死了,另一些则走向了产业化

· 肤浅,你以为吉普只是美国的哈弗吗?

· 万锦露体猥琐老人自首,被控两罪

· 日本人切腹果真不怕疼不怕死?真相让人啼笑皆非,别被影视剧骗了

· 孩子咳嗽了,先止咳你就错了

· 21张养眼的厨房餐厅装修,颜值真高

· 美国历史上的四大神秘悬案,肯尼迪遇刺也只排名第二

· 工信部铁拳砸向假带宽 玩猫腻的运营商不改则亡!

· 张玉宁成苏宁中锋唯一的救命稻草 球队一优势可吸引他加盟!

· 长安银行欠缴存款准备金被罚款50万元

· 叫板无人机,看你还敢不敢黑飞:国产新型无人机防御枪亮相

· 日媒:丰田欲通过首脑外交介绍公司招聘和投资意向

· 世界人口最多的岛,当地华人不拜关公,拜这位华人

· 连云港一女子随意搭乘陌生人顺风车 惨遭对方强奸

· 这周穿什么?上的了职场逛的了商场的上班族衣柜可能是这样

· 大汉英雄传(一)封狼居胥——霍去病

· 禧妈胡可的月子日记Day6:黄疸出没,新妈妈请注意!

· 北京二手房市场呈多空胶着态势 广州二手房成交量持续下滑

· 杜峰蓝队迎考 今晚与俄罗斯争冠

· 战争在这些年轻的士兵脸上留下了最深刻的印记

· 最另类的洗礼 西班牙奇葩节日之跳婴节

· 富豪烧毁自家价值1.3亿的古迹豪宅被捕,释放后却自杀了

· 普京大帝:我就喜欢这样的刀子,可以突显我的霸气

· 40多岁的女性想要二胎,只做这一个检查就可以确定自己是否还能怀孕!

· 故事:十年内四个孩子纷纷夭折,竟是因为厢房里发出的怪声,道长一席话让媳妇顺利产子,并大富大贵

· 悍匪魏振海——西安大追捕(上)

· 2017陆家嘴论坛|周小川称人民币跨境支付系统将落户上海!认识一下“CIPS”

· 一群‘被玩命’的印度学生,校车简陋生命没有保障,但印度网友却引以为傲

· 博世大举进军自动驾驶芯片行业,斥资11亿美元建厂

· 大众迈特威探索版将今晚上市 限量266台

· 谁才是2017年最好的小钢炮(下)

· 天空体育:切尔西接近与孔蒂完成续约

· 足球底蕴144年傲视全国 讽恒大的人该了解这段历史

· 又双叒闪崩!英联股份今日再度一字跌停!超跌次新股跌出机会来了?(附股)

· 俄威胁叙境内美军机是打击目标 美方强力回应

· 注重提高文化素养

· 被中国拒绝联合研制战略轰炸机,无奈俄罗斯自己启动了新图160生产线

· 旅行中学习历史——1954年的危地马拉政变

· 说说我那个重男轻女的奇葩公婆,说道深处都是泪

· 美菲撞船事件更多细节披露:事发一小时才报警

· 蔡英文喽啰:台人民选错了吗?绿民调:挺“独”者略降

· “胖迪”热巴也有烦恼:并不是干吃不胖

· 《白鹿原》演技排行榜出炉,并列第一和倒数第一竟都和观众的呼声一致

· 关之琳当年到底有多美,这部经典戏是她的颜值巅峰,但是这件事让其从事淡出娱乐圈

· 钓到米级翘嘴就是大师吗?我觉得不是很难耶!

· 中国五代机首次亮相巴黎航展,歼-31能否卖给欧洲国家?

· 刘禅为何会自暴自弃 因其两段不幸的婚姻

· 萌死人不偿命的小动物们

· 在东莞拍到的生活镜头

· 工人效率低 富士康或停巴西iPhone产线

· 赵憙凭啥被光武帝刘秀称赞为真长者

· 酒仙桥“城改”十年

· 百度也要定期举办开发者大会了!AI技术将首次整体亮相

· 大杀器保住了美国几十年的绝对优势地位,没想到竟然是中国人设计

· 台军推"爱的训练" 没让站哨士兵补睡就处分军官

· 巴黎航展大户达索展台一览

· 男子三四天未进食饿晕在火车站

· F-35价格已降低到3.5代战机水平,对FC-31前景形成致命威胁

· 奥巴马的公文包里都有啥?一组罕见工作照直击奥巴马在任时的另一面

· 梦幻西游:(水泊梁山)一个方寸山和小伙伴们的无聊记录

· 非洲淘金回来,带了个黑妹,家里人不给我进村

· 42句今年排行最高的经典句子,每一句都堪称经典,直接转发朋友圈

· 宝来出局,一汽-大众笑了

· 天猫618的销量有多吓人?看了这些数据我对天猫只想膜拜!

· 为了引进中国高铁,这国领导人“拼了”

· 夏日必备的阔腿裤怎么穿才能修饰腿型,显高显瘦?|时尚技术流

· 骑马仗剑走天涯 我的世界正确的骑马方法

· 纪念碑谷2通关不过瘾?盘点9款高质量解密游戏!

· 二战巴黎起义和华沙起义同时爆发却是不同的命运 前者顺利后者惨烈

· 轻微脑瘫患儿会有哪些表现症状?

· 「美文」你若安好,便是晴天

· 探索谷歌世界排名第一的数据库,7万台服务器同时运行,戒备森严

· 美国著名旅游主持人来西安去了四个地方,没有钟楼也没大雁塔,你能猜到吗

· Avegant将光场技术授权PC制造商,明年集成到产品中

· 投票向,如果让这些当红明星出演这部剧,你希望谁当主角?(检验真爱的时刻到了!)

· 马云的发家史,一个不可复制的传奇故事

· 新任总局局长助理杜兆才担任足协党委书记,于洪臣将从目前的岗位上离职

· 3000大学生被办信用卡 中行商洛分行被罚款26万

· 皇帝很幸福吗?每个月的这几天都痛苦不堪吃不消,后不得不装病

· 实采绿地636:高大上的摩天大厦,周围是闹哪样?

· 3位上甘岭老兵65年后重逢,老英雄的4次敬礼让我们刻骨铭心!

· 叶莉坦言:与姚明结婚压力巨大!曾一度拒绝!美籍女儿基因超强!

· 我国军人为啥打起仗来不要命?老兵:要你去,你也不怕

· 外国人来中国旅游,这个老外的评论和看法不同寻常

· 裘沛然:疑难杂症治疗八法,源于实践而高于实践

· 教你一招,把鸡蛋藏进烙饼里,外酥内香,好吃到停不下来

· 七旬老人卖小土豆5毛钱一斤生意冷清,路人问价嫌贵,老人直接开呛

· 新能源客车市场进入颓势?比亚迪已备好“大招”

· 俄国新预警机A100 可追踪隐形战机

· 巴黎航展开幕,新任总统马克龙居然搭A400M运输机从天而降

· 阴阳师斗技用这几个式神稳上分,助你早日上碧落太鼓

· 楼上房屋被改成5间房租了出去 楼下女子被深夜噪音吵成神经衰弱!

· “78后”女市委书记与“80后”男市长

· 郑州破获亿元保健品诈骗案:角色扮演,用剧本骗空巢老人

· 娱乐圈8大剩女,两人被李亚鹏伤过,有人零绯闻

· 25万元级性价比最高SUVJeep自由光越野性能最佳

· 女司机:晴天后车里总是湿湿的,修理工拆开一看,不想说话了!

· 伦敦恐成“文明冲突”最前沿

· 最近发现的2亿5千万年前的微芯片,或许印证了远古时期有高度文明的存在

· 高考落榜,卖枣亏到不敢回家,穷小子取了个俗气店名,竟把公司做到市值百亿!

· 17年汽车降价潮来临?合资车终端优惠排行榜

· 骑士队欲拿乐福换巴特勒,不满詹皇之人出任总经理?种种不利之下,詹皇会不会开启决定三?

· 击落战机误伤平民:美军再次强攻叙利亚!伊朗发射6枚导弹还击美国

· 印度政府建议孕妇不吃肉蛋、戒除性欲,印医学界:这是国耻!

· 80后劳模机长的空中堡垒是怎么炼成的?

· 游戏中那些爆种的著名武器你知道几个?

· 电视剧中关于生孩子的四大骗局,每一条你都中过招!

· 适合发微信朋友圈的正能量句子

· 【那个每周10元生活费的杨六斤获捐500

· 骑士总经理离职内幕终曝光!沃神这话得罪人,但这就是真相!

· 传统军售大国航展秀成果 一型飞机气动布局十分奇特

· 这可能是世界上最坚硬的材料了,连美国总统都在用

· 为啥周冬雨和宋祖儿的眼线只画一半?这么热的天,你还在浓妆艳抹吗?

· 太子拒做一事,朱元璋气得挥剑砍太子,吓得大臣赶紧抱他大腿

· 为官典范陈廷敬为何做官可以做到近乎完美

· 这6种身体表现都在说明1件事:你体内可能有恶性肿瘤

精彩图片