泰国房产市场投资价值分析

出海那些事   2017-11-14 13:55

泰国房产市场投资价值分析

泰王国,通称泰国(Thailand),是一个位于东南亚的君主立宪制国家。

泰国位于中南半岛中部,其西部与北部和缅甸、安达曼海接壤,东北边是老挝,东南是柬埔寨,南边狭长的半岛与马来西亚相连。

泰国房产市场投资价值分析

2016年统计,泰国人口6,886万,国土面积513,120平方公里,总GDP 4,068亿美元,人均GDP 5,908美元。

泰国是佛教之国,大多数泰国人信奉四面佛。佛教徒占全国人口的九成以上。

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泰国是一个发展中国家,被认为是一个新兴工业化国家,泰国是东南亚第二大经济体,仅次于印尼。泰国实行自由经济政策,在20世纪90年代经济发展较快,跻身成为“亚洲四小虎”之一。

泰国基础设施在东南亚相对较好,有一定的工业基础,特别是汽车工业较好,旅游业发达,治安好,积极对接一带一路,发展潜力大。

泰国的3大支柱产业分别为农业,工业和旅游业。

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农业:农产品是外贸出口的主要商品之一,主要农产品包括水稻、橡胶、木薯、玉米、甘蔗、热带水果等。占GDP比重超过10%。

工业 :制造业产值占GDP比重超过40%。制造业主要门类有:采矿、纺织、电子、塑料、食品加工、玩具、汽车装配、建材、石油化工等。泰国盛产橡胶,汽车是泰国的第一大支柱产业。

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据进驻泰中罗勇工业园的企业评价,泰国工人比较踏实友善,性价比高。另外也得益于泰国不断完善的基础设施,泰国的整体工业环境正在爆发。

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旅游业:旅游资源丰富,有500多个景点,主要旅游点:曼谷、普吉、芭提雅、清迈、华欣、苏梅岛等。据世界旅游组织统计,旅游及其带动相关产业占泰国GDP的近五分之一。2016年赴泰游客数量达到3258万人,中国游客占四分之一。

以一座城市的国际过夜游客数量为衡量标准,为全球132座最受游客欢迎的城市进行排名,进而测试出2016年最受海外游客欢迎的城市,结果显示,泰国曼谷高居榜首,伦敦和巴黎分列二、三位。

除曼谷以外,泰国其他著名的旅游城市,例如芭提雅、清迈、普吉、华欣等也非常受游客欢迎。

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接下来我们分别介绍这几个城市。

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1、曼谷

泰国首都和最大城市

中南半岛最大城市

东南亚第二大城市

泰国政治、经济中心

全球最受欢迎旅游城市

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曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港承担着泰国90%的外贸。曼谷旅游业十分发达,一年接待超过2000万的旅客。曼谷拥有几十所大学,包括泰国最好的大学——朱拉隆功大学。曼谷是国际活动中心之一,每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社委员会总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。

交通

曼谷有直飞国际国内各大城市的航班,交通及其便利。曼谷也是泰国铁路网的中心。

人口

根据2010年人口普查,大曼谷总人口1197.1万人,其中城市注册人口达到980万,人口密度为5801人/km²。

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图:上海市人口密度为3810人/km²。

曼谷是国际化大都市。长期居留的外国人中,分别有数万日本人、欧洲人、美洲人。

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经济

泰国有536家上市公司,在泰国证券交易所上市。曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱。

房产市场

世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷,这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。

曼谷自身人口过千万,同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层,居住需求很大,而新建楼盘供应量有限,所以房产价格较高。

新建中档公寓平均价格在30000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓80万人民币左右,月租金大约4000元人民币,租金回报率大约6%。

当然不同地段的房价相差较大,市中心黄金地段的房价最高可以超过6万人民币每平方米。

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图:曼谷公寓平均售价2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand

曼谷土地稀缺,加上土地私有,开发和重建都很困难,市场房源越来越少,人口不断增长,房产价格也逐年增长。

目前曼谷公寓市场仍属于健康发展,曼谷大规模的基础建设正在进行中,例如同时开工建设的多条地铁线路,轨道交通建设一直到2030年才基本完成。

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图:曼谷轨道交通现状图

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图:曼谷轨道交通规划图

2、芭提雅

芭提雅(Pattaya)是泰国热门的旅游目的地,是度假天堂、养老圣地,享有“东方夏威夷”之誉,缤纷无休的夜文化,吸引着全世界的游客。

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芭堤雅的活力可是泰国少有的存在,芭堤雅是一个发展中的非常具有世界属性的城市,一年365天不计其数来自世界各国、不同种族、不同语言的人在芭堤雅度假、生活、经商、投资、创业。在芭堤雅英语可以称作是第一通用语言。泰国经济、社会的自由程度在芭堤雅这里表现的一览无余。

区位优势

芭提雅位于曼谷南边147公里处,离曼谷机场约120公里。芭提雅南部30公里就是泰国最大的工业区罗勇府主要产业有汽车、化工、钢铁、炼油、天然气、电力等。

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图:芭堤雅的区位优势

交通

规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2018年建成,届时两地车程将缩短为20分钟。

而且芭提雅机场也已启用,有直飞国内部分城市的航班,交通非常便利,今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上。

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房产市场

芭提雅房价低,租金高。

芭提雅房产的出租需求大多来自与外国人,房租较高,可与国内一线城市媲美;而房产售价则远低于国内一线城市,是理想投资地点。

一般房价相对较低,均价在15000人民币/平方米。常见的一卧室公寓40万人民币左右,月租金大约3600元人民币。租金回报率大约8%。靠近市中心的项目均价会高达2万以上。

芭提雅无疑是非常有发展前景的城市,它和普吉岛不同,芭提雅不是岛,是沿海城市。芭提雅靠近的是曼谷,靠近的是泰国的金融中心。

随着泰国高铁(曼谷 - 芭堤雅 - 罗勇)以及乌达抛机场的建设,芭堤雅的房地产投资变得越来越炙手可热。

3、普吉岛

普吉岛(Phuket Island)是泰国最大的岛,也是泰国最小的府,以其迷人的热带风光和丰富的旅游资源被称为“安达曼海上的明珠”,而且自然资源十分丰富,有“珍宝岛”、“金银岛”的美称。

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普吉岛,在泰南地区的旅游胜地中,是无可争议的王者。

普吉岛周边的城市和小岛比如PiPi岛,皇帝岛,斯米兰群岛,苏林群岛等等基本上都是以普吉岛为中心。

普吉岛是泰国的明星景点。因为普吉岛位于印度洋安达曼海一侧,与泰国其它海岛和海滨城市相比海水颜色更透明。岛上有数个高级高尔夫球场,有泰国顶级游艇俱乐部。

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图:普吉岛让人窒息的美丽海景

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图:普吉岛高尔夫球场/泰国国家旅游局

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图:普吉岛游艇俱乐部

但普吉岛物价较高,是泰国物价最贵的地区。

交通

普吉岛有泰国第二大国际机场,与国内部分大中城市有直飞航班,交通较便利。

房地产市场

普吉岛上山多平地少,房产项目供应量有限,因而房价较高,均价在20000人民币/平方米。租金与芭提雅接近,但是因为普吉岛的雨季降雨概率和降雨量太大,所以旅游淡旺季明显,淡季(5-11月)出租率较低。常见的一卧室公寓55万人民币左右,月租金大约3000元人民币。租金回报率大约6.5 %。

普及岛各方面来说都很不错,无论环境,无论水质都是非常棒,而且城市配套也很成熟,要说唯一的缺点就是离曼谷比较远,有867公里。来回要坐飞机一小时,坐大巴要12小时。

4、清迈

清迈(Chiang Mai)是泰国第二大城市,在中国知名度尤其高,这主要是拜电影《泰囧》所赐。

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清迈是泰国北方地区中心城市,是清迈府的首府。自然环境非常优美,平均海拔300米,是泰国的山地城市,气候凉爽,是著名的避暑胜地。

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图:清迈的美和其他海景旅游目的地差异很大

清迈生活节奏很慢,旅游服务业发达。清迈非常宜居,环境好、物价低、教育水平、医疗水平都不错。

交通

机场有直飞国内部分城市的航线,但大部分城市需要到曼谷转机。

人口

大约100万人,占清迈府人口的一半以上。

房产市场

和曼谷比较,清迈房价与租金上涨较为缓慢,更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。

清迈房价比曼谷低将近一半,投资门槛较低。新建公寓房均价12000元人民币每平方米,房租也不高租客,主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万民币左右,月租金大约1500元人民币,租金回报率大约6%。

5、华欣

华欣(Hua Hin),位于曼谷西南部,与芭堤雅隔岸相望,距离曼谷西南281公里。

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图:华欣的位置

华欣是泰国古老的海滩度假胜地,在曼谷的精英人士中是最受欢迎的地区之一。20世纪20年代以来,华欣成为泰国皇室经常选择的避暑胜地。这里吸引了众多的外籍人士,以及泰国的中上流社会人士。

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图:华欣的海岸线一景

人口

华欣大约有90000住户。这些人中,大多数为泰籍人士,但据估计约有4000外籍人士也居住在华欣。

交通

从泰国的很多地方都能很方便地到达华欣,因为华欣是南部铁路的主要停靠站。

从曼谷机场(在曼谷东部)前往华欣,要从市区边上穿过,曼谷堵车比较严重,所以需要约4小时车程。

房地产市场

华欣是泰国富人最喜欢的度假胜地,房产购买者本国人居多,均价较高,约18000人民币。常见的一卧室公寓50万人民币左右,月租金大约3300元人民币。租金回报率大约6%。

结语

分析泰国房产投资的几大城市可以发现,曼谷和芭提亚的房产投资当下最为热门。但是,普吉岛,清迈,华欣的房产也有自己的特别之处。

每个人置业都有不同的目的,所以要根据自身的需求,选择合适自己的房产才是正确的投资之道。

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