金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

远见财讯   2017-08-13 18:47

导语:2007年8月9日,法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易,标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始,这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭,由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了,美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一,已经基本走出了危机的阴影,亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外,美国房屋和开工许可等数据继续回升,也都基本回升至2008年的水平。

金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

异乡好居北京分公司总经理吴志龙表示,美国房价确实来到了高点,但是泡沫没有那么严重,只是很个别的,当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌,而是房产空置。他对远见财讯(yuanjiancaixun)表示,美国房产税非常高,比如像在德克萨斯州,一套房子房产税大概是2%,也就是说一百万人民币的房,你每年养房成本至少2万人民币,这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话,这些成本需要投资者自己承担。

此外,除了房屋的空置成本需要重点考量以外,租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上,房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出,如果房产的租售比非常低,同时又有一定数量的房贷,那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本,这样的话相当于持有一个负资产。因此,房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

在这个前提之下,吴志龙认为,如果说现在还想去买美国的房子,避免自己资产贬值,那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域,比如学校周边,大学周边。要去选择一些产业多元化的区域,不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波斯顿这些产业比较多元化的城市。

金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

7月底,标普发表的观点指出,预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户,过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户,与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称,美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为,新屋销售较上年同期成长9.1%,仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

金融危机十年一轮回,美国房产“泡沫2.0”再来?

但是,来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示,今年5月全美平均房价为199200美元,同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中,西雅图的同比涨幅最大,房价涨幅接近13%,平均房价为440100美元。此外,美国多个城市的case shiller房价指数,已超过2006年次贷泡沫时水平,包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中,达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

格林斯潘曾说过,泡沫只有在破灭之后人们才知道是泡沫。美国的房地产泡沫是否再次袭来,请关注远见财讯(yuanjiancaixun)的后续解读。

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